股票技能剖析（Stock Analysis）：證券商場的價格是雜亂改變的，出資者在這個商場上進行出資時都要有一套辦法來擬定或挑選出資戰(zhàn)略進行出資。股票技能剖析是以猜測商場價格改變的未來趨勢為意圖，經(jīng)過剖析前史圖表對商場價格的運動進行剖析的一種辦法。股票技能剖析是證券出資商場中十分遍及使用的一種剖析辦法。

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6月10日：短線大盤技能上還有回調壓力 耐

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“是有內部認購這個事，本年年初公司在廣州的項目就搞過一次，這次是在公司全國一切的項目推廣，可是現(xiàn)已搞完了。”9月6日上午，記者在恒大地產(chǎn)集團(3333.HK，下稱恒大)旗下長沙恒大雅苑查詢“內部認購”一事時，項目部的置業(yè)參謀告知記者。

此前的8月30日，恒大發(fā)布2011年半年報，公司完成凈利潤58.2億元，超越行業(yè)龍頭萬科A(000002.SZ)?？墒?，此刻在長沙——占恒大出售額94%的二三線城市的代表——卻傳出恒大經(jīng)過內部認購“征集后期開發(fā)資金”的說法。

本年7月和8月，恒大在旗下一切開發(fā)項目推廣針對內部職工“7折購房”的內部認購活動。一起還以VIP認籌、誠心掛號等方法向大眾購房者進行內部認籌，在項目開盤前收取數(shù)額不等的現(xiàn)金。這種違法出售行為早在數(shù)年前即已被國家房地產(chǎn)主管部門明令禁止。

“現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)信貸吃緊，恒大的內部認購可能是公司為下半年積蓄開發(fā)資金的一種手法。可是內部認購自身是不合法的，并且還存在危險，一旦開發(fā)商不能如期交房或房子呈現(xiàn)質量問題，乃至攜款逃跑，購房人很難遭到法律保護，交納的誠心金也難以追回。”區(qū)域經(jīng)濟學家、湖南商學院經(jīng)貿(mào)系主任柳思想直言內部認購的危險地點。

內部職工7折購房

“咱們這兒的房源是恒大內部職工的優(yōu)惠房，你只需交10萬元的目標費，就能夠賤價買到恒大的房子?！?/p>

記者得悉，恒大自2011年7月開端全面推出職工內部認購活動。

長沙恒大雅苑工作人員泄漏，只需是超越一年工齡的恒大職工，在交納誠心金，與公司簽定內部認購協(xié)議后，就能夠7折買房，一起還能夠享用公司的其它優(yōu)惠，“最低能夠到達6.3折”，可是要求在簽定認購合同后一個月內一次性付清悉數(shù)房款。

恒大雅苑現(xiàn)在的價格約為7000元/平方米，按7折核算，加上公司的其它優(yōu)惠，公司內部職工的購房價格低于5000元/平方米。而大眾購房者即使付全款，也只能拿到9.5折的優(yōu)惠。

在另一個項目長沙恒臺甫都，置業(yè)參謀向記者泄漏，他們也能夠享用7折購房的優(yōu)惠，“不過恒臺甫都的房子面積都很大，在200平方米-290平方米之間，因此咱們這兒的職工內部認購的很少”。除了長沙，恒大其它城市的項目也都有這項優(yōu)惠。

“你說的這個工作我知道，這是咱們集團公司針對內部職工的福利，不過上個星期現(xiàn)已搞完了，你能夠去看看他人有沒有目標轉讓?！?月6日，記者致電武漢恒大城項目時，置業(yè)參謀彭小姐快人快語。

恒大實施的賤價內部認購，成為許多置業(yè)參謀的生財之道。記者得悉，許多沒有購房需求的恒大職工，在拿到內部認購優(yōu)惠目標后，以數(shù)萬元的價格，將其倒賣牟利。

“咱們這兒的房源是恒大內部職工的優(yōu)惠房，你只需交10萬元的目標費，就能夠賤價買到恒大的房子，比商場價至少廉價1000元/平方米。”長沙一家房產(chǎn)中介向記者兜銷手中的恒大華府內部目標。

他告知記者，購買恒大華府的內部認購房，一般需求一次性付全款，少量可在一年內分三次付清，可是付清房款后，只能拿到內部職工開具的收據(jù)，一年后才能與開發(fā)商簽合同。

至于大眾購房者買了目標后，屆時房子怎么更名過戶?恒大的一名置業(yè)參謀暗里泄漏，恒大管理層現(xiàn)已口頭許諾能夠更名，至于詳細時刻和方法，到本年年底看方針改變再定。

超億平方米土儲后的資金渴求

“公司對項目實施翻滾開發(fā)，工程時刻抓得很緊，對資金的需求十分大，而靠項目對外出售回籠資金，速度又太慢。”

恒大緣何如此大方向內部職工讓利售房?

上市以來，恒大一向采納“賤價拿地、快速開發(fā)、海量推盤、賤價出售”的“短周期、長開發(fā)”戰(zhàn)略，而海量推盤必定要求公司加速工程進度，資金的需求也隨之加大。

恒大2011年半年報稱，公司方案將坐落二三線城市的92個項目中的大多數(shù)項目，在本年下半年連續(xù)推出。一起要求新項目在獲得后6個月內開盤出售，契合條件的樓棟在一年內交房承認收入。恒大現(xiàn)在在建工程面積為3165萬平方米，為全國房企之最。

“公司對項目實施翻滾開發(fā)，工程時刻抓得很緊，對資金的需求十分大，而靠項目對外出售回籠資金，速度又太慢，所以不得不想方設法融資?！焙愦箝L沙分公司的一位項目經(jīng)理向記者暗里泄漏。

2011年上半年恒大新增土地儲藏4897平方米，在全國101個城市的土地總儲藏達1.35億平方米。以其發(fā)表的617元/平方米的拿地成本核算，至少套住了恒大832.95億元資金。土地很多囤積和項目快速開發(fā)，使得公司資金需求像永久填不滿的洞口，并從而導致公司資產(chǎn)負債率高企，而這一直是恒大的一塊心病。

財報顯現(xiàn)，2009年、2010年、2011年1-6月，公司資產(chǎn)負債率分別為79%、80%、80%，均勻高出萬科A約5個百分點。

曲線融資“過冬”

記者得悉，恒大還經(jīng)過VIP掛號、誠心掛號等內部認籌方法，向大眾購房者收取數(shù)額不等的誠心金，為公司后續(xù)開發(fā)曲線募資。

很多拿地和在建工程已令恒大資金鏈吃緊，而繼續(xù)縮緊的外部融資環(huán)境則令這種情況落井下石。

最近數(shù)年，在資金緊張上吃過大虧的恒大，現(xiàn)現(xiàn)已過多種途徑進行融資。2008年6月，恒大香港上市失利后，曾以發(fā)行可轉債的方法，向新世界開展(0017.HK)、美林銀行、德意志銀行等私募6億美元;2011年1月，恒大發(fā)行了總額達92.5億元的人民幣優(yōu)先收據(jù)。

此次內部認購，僅僅公司曲線融資的途徑之一。記者得悉，恒大還經(jīng)過VIP掛號、誠心掛號等內部認籌方法，向大眾購房者收取數(shù)額不等的誠心金，為公司后續(xù)開發(fā)曲線募資。

“咱們項目估計10月、11月開盤，你能夠提早半個月來認籌，認籌金額是1萬元，正式開盤后，這個錢能夠轉定金抵房款?！?月4日，記者在長沙瀏陽恒大華府項目查詢時，置業(yè)參謀向記者詳解大眾購房者內部認籌流程。

長沙恒臺甫都和武漢恒大城兩個項意圖置業(yè)參謀也向記者泄漏，購房者能夠在開盤前半個月至3個月進行內部認籌。此前的2010年8月，恒大旗下合肥恒大華府曾因內部認購而被媒體曝光。但恒大如同不在乎這種曝光，因此一年后故技重施。

這樣的曲線融資，略可為恒大籌措部分流動資金。以湖南為例，現(xiàn)在恒大在湖南長沙、岳陽、衡陽等地共10個開發(fā)項目。內部職工稱，此次湖南區(qū)域內部認購住宅數(shù)量超300套。如以50萬元/套核算，加上向大眾購房者進行的內部認籌金，恒大在湖南可提早回籠資金2億元，全國一切項目相加，回籠資金更為可觀。

恒大想方設法積蓄資金“過冬”，但它采納的內部認購、認籌、交誠心金等方法，卻顯著違反了住宅和城鄉(xiāng)建設部以及湖南省和長沙市的有關規(guī)定。它幸運的是，盡管違規(guī)卻并未支付多大的價值，所以才不憚于多次赴險。